Avayah Conseils & Expertises : Que faire en cas de fissures sur votre maison dans le Val de Marne ?
Dernière mise à jour 05-07-2023 - Entretien avec Jérôme Gallaud, expert bâtiment spécialisé dans les fissures et intervenant dans le Val de Marne. On évoque avec lui les sinistres consécutifs à la sécheresse sur les maisons et immeubles. Il nous apporte son point de vue et nous livre de précieux conseils.
Les variations climatiques, avec les épisodes de sécheresse et de fortes pluies, peuvent entraîner des mouvements du sol qui peuvent causer de graves dommages aux habitations (maisons, appartements et immeubles).
Environ trois quarts du territoire d'Île-de-France est à risque. Cela représente près de 1,15 million de maisons qui sont susceptibles d'être touchées par ce phénomène de retrait-gonflement des argiles.
La Seine-et-Marne est particulièrement concernée tout comme le département du Val de Marne. La sécheresse de 2022 a entraîné de nombreux dégâts sur les bâtiments se trouvant dans le Val de Marne. Mais au moment où nous écrivons cet article, en juillet 2023, l'État ne s’est pas encore prononcé sur un arrêté de catastrophe naturelle ouvrant le droit d’obtenir une indemnisation des dommages consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Nous nous sommes entretenus avec Jérôme Gallaud qui est le fondateur du cabinet Avayah Conseils & Expertises. Nous l’avons interrogé sur les sinistres nombreux dans le Val de Marne. Il nous apporte son point de vue en qualité d’expert bâtiment indépendant et spécialisé dans les pathologies du bâtiment.
Les fissures sur les pavillons dans le Val de Marne sont-elles toutes liées à la sécheresse ?
Le Val de Marne fait partie des départements à risque en ce qui concerne les mouvements de sol argileux. La présence d'argiles gonflantes dans le sol peut affaiblir les fondations des maisons et même des immeubles. Les mouvements de sol sont des facteurs propices aux tensions structurelles et à la fissuration.
On sait aussi que les sols instables provoquent des désordres sur les planchers et dallages tels que des affaissements. Les sols argileux ont tendance à se rétracter en cas de sécheresse. Il gonfle à l’automne. Ces variations de volume de sol peuvent entraîner des fissures sur les maisons, surtout celles établies avec des fondations superficielles.
J’interviens comme expert bâtiment indépendant avec une spécialité sur l’après sinistre fissuration. Or, les propriétaires sinistrés pensent souvent que les fissures sur leur bien sont liées à la sécheresse. Cela arrive fréquemment. Mais à la vérité, il arrive aussi que les fissures s’expliquent par une toute autre cause. Les causes accidentelles d’apparition de fissures sont possibles. On peut citer les fuites de canalisations enterrées qui lessivent les sols et déchaussent les fondations. Tout comme la mauvaise gestion des eaux pluviales et de ruissellement à proximité des ouvrages.
Chaque cas de fissures est unique et mon rôle d’expert fissures est de poser le bon diagnostic. Avec l’objectif que le sinistré prenne des mesures appropriées en termes de travaux ou encore de démarche avec les assurances.
En quoi consiste votre expertise bâtiment en cas de fissures dans le Val de Marne ?
L'expertise des fissures est un service technique et scientifique qui vise à diagnostiquer les causes, la nature et l'étendue des fissures affectant un logement.
Elle est effectuée par un expert en bâtiment indépendant et qualifié, qui se base sur des observations sur le terrain ainsi que sur des connaissances approfondies en construction, génie civil et pathologies du bâtiment. Cela fait plus de 20 ans que j’évolue dans le domaine de l’immobilier et durant ces années, je me suis spécialisé dans le diagnostic des fissures sur des maisons et immeubles, anciens comme neufs.
Mon rôle consiste à aider le sinistré à comprendre les causes des fissures. J’identifie pour cela les différents facteurs pouvant entraîner des désordres. J’interviens aussi dans l’évaluation des risques à court et moyen termes.
Dans mon rapport d’expertise, je consigne mes observations et conclusions de façon circonstanciée. Je fais en sorte que mes préconisations soient “actionnables” pour la réalisation des travaux et aussi, lorsque cela est nécessaire, pour obtenir une juste indemnisation des dommages par l’assurance.
Pour les bâtiments neufs, il m’arrive fréquemment d’intervenir comme contre-expert dans le cadre de la garantie de parfait achèvement ou dans le cadre des discussions avec l’expert d’assurance dommages-ouvrage ou l’expert de l’assureur décennal.
J’ai l’occasion aussi d'accompagner des sinistrés en contexte de garantie sécheresse des contrats multirisque habitation. Mais pour cela, il faut qu’une catastrophe naturelle soit reconnue.
Comment réagir suite à des fissures consécutives à la sécheresse 2022 dans le Val de Marne ?
La loi n°82-600 du 13 juillet 1982, qui a été modifiée, concerne l'indemnisation des victimes de catastrophes naturelles (articles L.125-1 à L.125-6 du Code des assurances). Son objectif principal est de garantir l'indemnisation des personnes touchées par des catastrophes naturelles, en s'appuyant sur le principe de solidarité nationale.
Cette loi vise à apporter un soutien financier aux victimes afin de les aider à se rétablir et à reconstruire après des événements naturels majeurs. La sécheresse/réhydratation des sols fait partie des événements naturels couverts par la garantie catastrophes naturelles.
En 2022, de nombreux sinistres ont été recensés dans le Val de Marne à la suite de la sécheresse. Nous avons reçu plusieurs demandes de la part de propriétaires de maisons et de syndics pour des immeubles en copropriété.
Malheureusement, au moment de l’interview (ndlr juillet 2023), aucune catastrophe naturelle n’a encore été reconnue pour les communes du Val de Marne. Ni par l'arrêté du 03 avril 2023, ni par celui du 25 avril 2023. Mais les pouvoirs publics ne sont pas encore prononcés négativement pour certaines communes du Val de Marne dont le dossier reste encore à l’étude.
Si vous êtes concerné par des fissures et qu’elles sont structurelles, nous vous recommandons toutefois de recourir à une expertise indépendante. Même si aucun arrêté de catastrophe naturelle n’est encore paru.
Cela vous permettra de prendre les bonnes décisions notamment en termes de mesures conservatoires sur votre bien et de suivi des évolutions des fissures. Le moment venu, notre rapport pourra vous servir à défendre vos intérêts dans le cadre de votre démarche d’indemnisation.
Avec l’expérience, voici mon conseil : mieux vaut anticiper l’expertise des fissures. Car au moment de la publication d’un arrêté, nous recevons généralement de nombreuses demandes d’expertise. Tout le monde veut un avis indépendant et rapidement. Pourtant, nous n’avons pas toujours la capacité de répondre à tout le monde avec la même efficacité.
Que pensez-vous de l’immeuble fissuré à Bry-sur-Marne qui a été évacué ?
Vous faîtes référence à un fait divers de fin 2022. Une nuit de novembre, 34 familles ont été évacuées en urgence, soit environ 70 personnes. Cet événement a fait suite à la mise en œuvre d'une procédure de péril par le maire de Bry-sur-Marne en raison de fissures constatées dans une résidence d’habitation.
Cette décision a été prise afin de garantir la sécurité des habitants face aux risques potentiels liés à l'état du bâtiment. Les autorités locales ont pris des mesures immédiates pour assurer l'hébergement et le soutien nécessaire aux familles touchées, en collaboration avec les services d'urgence et les organismes compétents.
La raison de cette évacuation : des fissures qui avaient été repérées depuis quelques années, sans signe menaçant. Jusqu’au jour où il a été observé un mouvement de bâtiment. Ce sont des locataires qui ont alerté le bailleur social (ndlr 1001 Vies Habitat) qui a alors fait intervenir un bureau d’étude spécialisé.
Ce type de situation n’est malheureusement pas rare. Je suis récemment intervenu dans une résidence pour expertise un mur de soutènement. Les fissures existantes s’étaient aggravées et il apparaissait clairement que le mur risquait de tomber. Dans le cadre de mon expertise, je me suis prononcé sur les causes des désordres et j’ai surtout apporté un éclairage sur les mesures immédiates à prendre pour préserver la sécurité des personnes.
Au-delà de mes interventions sur des fissurations liées à la sécheresse ou encore dans le cadre de l’application de garanties (décennale notamment), il m’arrive d’intervenir sur des procédures de péril ou de levée de péril. Ce type d’expertise nécessite d’avoir une vision technique précise et aussi de garder son sang froid. Pour préserver le patrimoine immobilier objet de l’expertise tout en respectant des mesures de sécurité stricte sur les personnes.