Edieux Expertise : Ces maisons du Puy en Velay menacées par les fissures et à la sécheresse

Quels sont les risques naturels amenant des fissures sur les maisons du Puy-en-Velay ?

La ville du Puy-en-Velay, située en Haute-Loire, est sujette à des risques de fissures causés par différents facteurs. Parmi eux, on retrouve les variations climatiques, les sécheresses et la nature géologique du terrain. En effet, depuis 2005 la commune du Puy-en-Velay a été reconnue par cinq fois comme impactée par le retrait et gonflement des sols argileux.

La sécheresse de 2022 a été une année particulièrement éprouvante pour les ouvrages bâti et les nerfs des propriétaires sinistrés. Les mouvements de sol ont provoqué d'importants dommages sur les maisons et immeubles. Les fissures sont apparues sur les façades des maisons. Certaines fragilisées menacent de s’effondrer. On observe également un affaissement du sol et des dallages. L’intensité de cette sécheresse de 2022 explique l’apparition des fissures sur le bâti mais il faut bien garder à l’esprit que l’accumulation de sécheresses successives a aussi sa part de responsabilité. On observe une récurrence de plus en plus serrée des catastrophes naturelles de type sécheresse sur la commune ces dernières années. Et d’autres sont sans doute à venir.

Les fissures concernent-elles davantage les maisons anciennes que neuves du Puy en Velay ?

Il faut bien comprendre qu’une grande partie des maisons des Ponots est ancienne et est bâti selon le mode traditionnel. La pierre volcanique domine dans les constructions vellaves. Ce matériau, le basalte bulleux, n’a pas été choisi par hasard par les anciens pour construire les bâtiments. En effet, il a pour caractéristique principale de résister au gel et l’on sait que le climat au Puy-en-Velay est rigoureux.

Malheureusement ils n’avaient pas anticipé les changements climatiques et ont construit les ouvrages sur des systèmes de fondation ou d’assise peu ancrés dans le sol. Or, le terrain naturel du Velay présente d’importantes proportions d’argiles parfois gonflantes et surtout répartie de façon très hétérogène. C’est cette spécificité du bâti ancien qui représente aujourd’hui une faiblesse car les maisons insuffisamment assises sont plus facilement soumises aux tassements différentiels liés aux sécheresses et aux variations de volumes des couches argileuses.

Il ne faut toutefois pas éluder le fait que les maisons plus récentes, et même parfois certaines construites depuis moins de dix ans, sont aussi exposées au risque d’apparition de fissures liées à la sécheresse. Nous rencontrons parfois des maisons récentes voire même encore sous le couvert d’une garantie décennale qui présentent des fissures. Dans ces cas, d’autres paramètres viennent souvent aggraver la situation et provoquer l’apparition de fissures. Il s’agit de défauts de construction, de l’absence d’étude de sol au préalable de la construction et parfois de défauts d’entretien.

Les propriétaires du Puy-en-Velay pourront-ils être indemnisés des fissures ?

L'indemnisation des fissures à cause de la sécheresse et de la réhydratation des sols suppose qu'un arrêté de catastrophe naturelle soit décrété.

Sans cet arrêté, il est difficile, voire impossible d'être indemnisé. Même lorsqu'un arrêté de catastrophe naturelle a été publié au Journal officiel, il peut être difficile d'obtenir une indemnisation correcte.

Un fois un dossier ouvert auprès de l'assurance, un expert d'assurance va être désigné par la compagnie. Il est chargé de vérifier que les dommages sont structurels et qu'ils sont bien dus à la sécheresse. Mais en pratique, l'impartialité de l'expert est souvent remise en question. Les arguments techniques sont souvent défavorables aux sinistrés et basés sur de faibles investigations et un manque de diligence flagrant dans la réalisation des opérations d’expertise.

Les experts d'assurance rejettent régulièrement la faute sur des causes extérieures à la sécheresse. Ils vont parler de la dilatation des matériaux. Ils vont expliquer que les fissures sont le fait d'une mauvaise gestion des eaux pluviales ou encore évoquer le vieillissement du bâti ou un défaut d'entretien.

Pour optimiser les chances d'être correctement indemnisé, il est nécessaire de défendre vos intérêts en étant accompagné d'un expert que vous aurez choisi. C’est votre droit et il ne faut pas hésiter à le mettre en application. Dans le cadre de mon cabinet Edieux Expertise, j'interviens régulièrement au Puy-en-Velay pour rétablir l'équilibre de force entre l'assuré et l'expert d'assurance.

Après un examen des désordres et du contexte de leur apparition, je donne mon avis sur les causes des fissures, l'état technique général du bien et j'apporte des préconisations sur le type de travaux à réaliser. Tout ceci permet à l'expert d'assurance et la compagnie de mieux prendre en compte les enjeux techniques et financiers des réparations.

En cas de désaccord, je n'ai pas de mal à démontrer les erreurs ou errances de l’expert de compagnie et à argumenter pour faire plier la compagnie en faveur de l’assuré. Même si je m’efforce d’être le plus constructif et courtois possible, je garde comme objectif l’obtention d’un accord sur garantie de la part de la compagnie d’assurance. C’est alors seulement une fois cette position favorable obtenue que nous pouvons passer à des discussions relatives à l’étendue des travaux et au coût que cela représente. Pierre après pierre je bâti avec l’assuré son indemnisation à la juste hauteur du préjudice subi.

En dehors d’une catastrophe naturelle sécheresse, quels sont les autres recours possibles ?

Les propriétaires de maisons neuves peuvent s'en remettre à la responsabilité décennale du constructeur pour obtenir le financement des travaux. Cette garantie est basée sur la loi Spinetta qui impose à tout constructeur de souscrire à une assurance décennale pour couvrir les dix premières années de vie de la maison qu’il aura construit. En ce sens, l’article 14792 du code civil stipule que “tout constructeur est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination”. En d’autres termes, si la maison est atteinte dans sa solidité ou dans son usage, la garantie décennale s’applique.

Les propriétaires de maisons anciennes peuvent envisager d'autres recours en fonction des circonstances de l’apparition ou de la découverte de fissures sur leur maison. Ils sont souvent judiciaires et mettent en évidence la responsabilité d'un tiers.

Par exemple, celle du vendeur dans le cadre d'un recours en vice caché. Certains vendeurs malhonnêtes ont parfois tendance à camoufler les défauts de leur maison avant de la mettre en vente. Mais ceux-ci se révèlent de nouveau après emménagement des nouveaux propriétaires. C’est une véritable douche froide pour eux. Ils se sentent trompés et ne savent pas toujours comment réagir. Pourtant le droit français les protège.

Il y a aussi celle de la commune en cas de fuite de canalisation enterrée à proximité du bien sinistré. Outre les problèmes d'humidité, ce type de problématique peut engendrer l’apparition de fissures par des phénomènes d’affouillement (perte de portance du sol au droit de l’assise de la maison).

Il y a encore celle d'un voisin dont la végétation se trouve dans la zone d'influence géotechnique de la maison et qui engendre des phénomènes de tassements différentiels à l’origine de l’apparition de fissures.

Quel est votre rôle en tant qu'expert fissure indépendant ?

Le mot indépendant est essentiel ! Un expert ne peut être indépendant que s’il ne travaille pas pour le compte d’assureurs (expert de compagnie, expert en protection juridique) et si sa seule fonction est l’expertise (une personne travaillant pour une société de travaux ne peut être indépendante dans son jugement).

Mon rôle est avant tout pédagogique puisque je m’applique systématiquement à expliquer clairement aux propriétaires le degré de dangerosité, les causes d’apparition des désordres et les solutions techniques applicables. Je pense qu’il est essentiel que les occupants comprennent parfaitement les phénomènes en jeu pour qu’ils soient rassurés et qu’ils comprennent l’intérêt des différentes actions préconisées.

Quoiqu’il en soit, une expertise fissure n’est jamais la même. Le périmètre de la mission est définie par le contexte d’apparition ou de découverte des désordres, la situation des propriétaires et leurs objectifs mais aussi les enjeux techniques et financiers du dossier.

Je définis toujours en amont de la réalisation de la mission les attentes des maîtres d’ouvrages pour que le rendu final de l’expertise fissure (le rapport d’expertise) leur soit utile et favorable.

Enfin, comme ce devrait être le cas pour tout professionnel de l’immobilier intervenant dans de tels contextes, ma mission ne se termine pas lorsque le rapport est rendu. Mes clients savent que je reste joignable pour répondre à leurs éventuelles questions et pour faire un point d’étape lorsqu’ils en auront besoin.