Le devoir de conseil de l'agent immobilier

En immobilier, il est fréquent de rencontrer des problèmes techniques, comme des désordres (fissuration, pathologies liées à l'humidité…) et des malfaçons de la construction. Les entreprises qui participent à l'acte de construire engagent leur responsabilité à l'égard du maître d'ouvrage. Pour les travaux de gros œuvre, les entreprises doivent même souscrire une garantie spécifique appelée garantie décennale.

D’autres professions s’inscrivant dans l'immobilier engagent aussi une responsabilité vis-à-vis du maître d'ouvrage ou client final. Le métier d’agent immobilier est par exemple concerné. La responsabilité de l’agent est notamment plus forte vis-à-vis d’un client particulier, qui n’est pas un professionnel du bâtiment.

L'agent immobilier est un intermédiaire entre le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. Il peut également intervenir pour gérer la location d'un bien. Son mandat définit sa mission et également l'étendue de ses pouvoirs. Il fixe aussi les limites de sa responsabilité professionnelle. Pour que cette dernière soit engagée, l'agent immobilier devra avoir commis une faute professionnelle. Sa responsabilité est double. Il a d'abord une responsabilité contractuelle envers son client. Il a ensuite une responsabilité délictuelle envers les autres parties.

En quoi consiste le devoir de conseil de l'agent immobilier ?

L'agent immobilier a un devoir de conseil vis-à-vis de ses clients non professionnels. Un défaut de conseil engageant la responsabilité contractuelle de l'agent immobilier est possible dans les situations suivantes :

• mauvaise ou absence d’exécution de sa mission,
• inefficacité d’un acte juridique dont il est le rédacteur,
• manquement à son devoir de conseil ou d’assistance.

Responsabilité de l'agent immobilier : mauvaise exécution de mission

Si un particulier démontre avoir subi un préjudice à cause de la mauvaise exécution du mandat de l'agent immobilier, alors sa responsabilité contractuelle peut-être engagée.

Exemple pour la vente d'un terrain

Un agent immobilier commercialise un terrain soi-disant constructible alors que ce dernier ne l'est pas. L'agent immobilier qui en avait connaissance commet une faute professionnelle.

Exemple pour la gestion locative

Un agent immobilier qui ne s'assure pas de la solvabilité du locataire et de se caution alors qu'il a souscrit une assurance engage sa responsabilité professionnelle. Il doit alors être en mesure d'obtenir le paiement des loyers impayés et une indemnité d'occupation.

Bon à savoir : un agent immobilier ne pourra pas être pénalisé en cas d'échec pour vendre ou louer un bien. A ce titre il n'a pas d'obligation de résultat. Néanmoins l'agent immobilier doit tout mettre en œuvre pour réaliser la mission que vous lui avez confiée. A défaut, sa responsabilité pourra être engagée.

Responsabilité de l'agent immobilier et inefficacité d'un acte juridique

Il peut arriver qu'un agent immobilier rédige un acte juridique pour le compte de son client. Cet acte peut concerner la rédaction d'un contrat à la vente ou encore d’un bail pour une mise en location.

Dans ce cas, l'agent immobilier est responsable des dommages qui pourraient être liés à l'inefficacité de l'acte qu'il a rédigé.

Par exemple, si l’agent immobilier a rédigé un bail locatif et qu'il n'a pas vérifié l'inscription de la mention manuscrite de l'article 1326 du Code civil, l'acte de cautionnement peut être inefficace. Le client lésé pourra alors demander une indemnité au titre du préjudice qu'il a subi. La responsabilité de l'agent immobilier sera alors engagée.

Responsabilité de l'agent immobilier les manquement devoir de conseil

L'agent immobilier a un devoir de conseil et d'assistance envers ses clients. Il doit ainsi donner à ce dernier une information exacte et complète.

Dans le cadre de son devoir de conseil, l'agent immobilier doit également informer son client des risques liées à l'opération immobilière envisagée. Il doit également l'avertir des moyens à mettre en œuvre pour réduire les risques.

Par exemple, si vous souhaitez acheter une maison, votre agent immobilier doit s'assurer que le vendeur est bien le propriétaire de l’ouvrage. Il doit également vérifier qu'il est en capacité de vendre le bien.

Autre exemple, si la maison convoitée a des défauts apparents (fissure, humidité, malfaçon…) alors l'agent immobilier doit vous fournir un éclairage sur la dangerosité de la situation. En cas de problème a priori grave, il devra notamment vous conseiller de faire appel à un expert bâtiment indépendant en vue de comprendre l'origine des désordres et disposer d'un avis sur les travaux de réparation de principe envisagé.

A défaut, l'agent immobilier peut-être tenu responsable pour avoir failli à son devoir de conseil et d'assistance.

A noter que l'agent immobilier peut également engager une responsabilité délictuelle envers les tiers. Par exemple, si l'agent immobilier vous assure qu'il n'est pas obligatoire de souscrire une assurance multirisque habitation pour louer un bien, il vous sera possible d'engager sa responsabilité, même si vous êtes un tiers au mandat et qu’il a conclu avec le propriétaire du bien.

Vos questions au sujet du devoir de conseil de l'agent immobilier

• Quelle est la responsabilité d'un agent immobilier lors de la vente d'une maison ?
• En quoi consiste le devoir de conseil d'un agent immobilier ?
• Quels sont les devoirs de l'agent immobilier vis-à-vis d'un particulier qui n'est pas un professionnel du bâtiment ?
• Existe-t-il des sanctions en cas de manquement de l'agent immobilier à son devoir de conseil ?
• Quelles sont les limites du devoir de conseil d'un agent immobilier ?
• Comment obtenir réparation à la suite d'un défaut de conseil de la part d'un agent immobilier ?
• Quelles sont les obligations en matière de conseil d'un agent immobilier ?